شایعات گرفتن اقامت با اجاره ملک در اسپانیا!

برای مهاجرت به اسپانیا باید میان سه موضوع متفاوت مرز روشنی وجود داشته باشد: داشتن محل سکونت، خرید یا اجاره ملک و داشتن مجوز قانونی اقامت. اجاره یک آپارتمان می تواند آدرس محل زندگی شما را مشخص کند و در بعضی امور اداری به کار بیاید؛ اما قرارداد اجاره به تنهایی هیچ نوع اقامت مهاجرتی ایجاد نمی کند. به همین دلیل، تبلیغاتی که اقامت اسپانیا با اجاره ملک را یک روش مستقل معرفی می کنند، با ساختار فعلی قوانین اسپانیا هماهنگ نیستند!

خرید خانه در اسپانیا نیز در سال ۲۰۲۶ به خودی خود اقامت ایجاد نمی کند. مسیر قدیمی گلدن ویزا برای درخواست های جدید از ۳ آوریل ۲۰۲۵ پایان یافته است. پرونده های قدیمی و مجوزهایی که پیش از این تاریخ در چارچوب قانونی قبلی ایجاد شده اند، می توانند تحت مقررات انتقالی خود بررسی یا تمدید شوند؛ اما متقاضی جدید نمی تواند صرفا با خرید ملک ۵۰۰ هزار یورویی یا بیشتر برای اقامت سرمایه گذاری اقدام کند.

اگر هدف شما اخذ ویزای اسپانیا است، ابتدا باید مسیر قانونی مناسب مانند اقامت تمکن مالی، دیجیتال نومد، کار، تحصیل یا خوداشتغالی را انتخاب کنید. خانه می تواند بخشی از برنامه سکونت یا سرمایه گذاری شما باشد؛ اما نباید با مبنای صدور ویزا اشتباه گرفته شود.

وضعیت اقامت و خرید ملک اسپانیا در سال ۲۰۲۶

شایعه اول؛ با اجاره یک خانه در اسپانیا اقامت می گیرید

این ادعا نادرست است! در قوانین مهاجرت اسپانیا، مجوزی با عنوان اقامت از طریق اجاره خانه وجود ندارد. یک دانشجو، دارنده اقامت دیجیتال نومد یا فردی با مجوز کاری می تواند در مادرید، بارسلونا یا هر شهر دیگری خانه اجاره کند، اما دلیل قانونی حضور او همان ویزا یا مجوز اقامت است، نه قرارداد اجاره.

قرارداد اجاره می تواند برای اثبات آدرس، ثبت شهری یا بعضی مراحل اداری مفید باشد. با این حال، حتی ثبت آدرس در شهرداری نیز به معنی اقامت قانونی مهاجرتی نیست. در مقررات مربوط به ثبت جمعیت شهرداری ها، صراحتا آمده است که ثبت یک فرد خارجی در دفتر شهری، دلیل اقامت قانونی او در اسپانیا محسوب نمی شود.

شایعه دوم؛ اجاره چند ملک باعث می شود سریع تر اقامت بگیرید

تعداد قراردادهای اجاره هیچ امتیاز مهاجرتی مستقیمی ایجاد نمی کند. پرونده اقامت بر اساس شرایط همان مجوز بررسی می شود؛ برای مثال، منابع مالی در اقامت تمکن مالی، قرارداد و شرایط شغلی در مسیر کاری یا الزامات حرفه ای در مسیر دیجیتال نومد، اجاره دو، سه یا پنج خانه نه مدت بررسی را کوتاه می کند و نه امتیاز جداگانه ای برای پرونده می سازد.

اگر فردی چند ملک بخرد و آنها را اجاره دهد، درآمد حاصل ممکن است در بعضی پرونده ها به عنوان بخشی از منابع مالی مستند ارائه شود. این موضوع با امتیاز گرفتن به دلیل تعداد ملک تفاوت دارد و پذیرش مدارک مالی نیز به نوع پرونده و ارزیابی مرجع رسیدگی کننده بستگی دارد؛ بنابراین تعداد املاک شما هیچ تاثیری در دریافت اقامت و پاسپورت اسپانیا ندارد!

شایعه سوم؛ با Empadronamiento زمان اقامت و پاسپورت شروع می شود

ثبت شهری یا Empadronamiento برای اثبات محل زندگی و دسترسی به بعضی خدمات اداری اهمیت دارد؛ اما جای مجوز اقامت را نمی گیرد. برای اقامت بلند مدت، قاعده عمومی بر 5 سال اقامت قانونی و پیوسته است و شرایط مربوط به مدت غیبت نیز باید رعایت شود. صرف حضور نام فرد در قرارداد اجاره یا دفتر شهرداری، این شرط را ایجاد نمی کند.

شایعه چهارم؛ هنوز با خرید ملک ۵۰۰ هزار یورویی گلدن ویزا می گیرید

این اطلاعات مربوط به قانون قدیمی است. مواد مربوط به ویزا و اقامت سرمایه گذاران در قانون ۱۴/۲۰۱۳ از ۳ آوریل ۲۰۲۵ برای درخواست های جدید بدون اعتبار شده اند؛ بنابراین در ۲۰۲۶ خرید خانه ۵۰۰ هزار یورویی، یک میلیون یورویی یا بیشتر به تنهایی برای متقاضی جدید حق اقامت ایجاد نمی کند.

شایعه پنجم؛ داشتن NIE یعنی اقامت اسپانیا

NIE شماره شناسایی خارجیان در اسپانیاست و برای بسیاری از امور اقتصادی و اداری مانند خرید ملک، بعضی امور مالیاتی و تشکیل پرونده های رسمی کاربرد دارد. وزارت امور خارجه اسپانیا نیز تاکید می کند که NIE صادرشده از مسیر کنسولی برای انجام امور اداری است و به خودی خود اجازه اقامت یا مدرک اقامت قانونی محسوب نمی شود.

شایعه ششم؛ برای هر خریدار ایرانی مالیات ۱۰۰ درصدی وضع شده است

در ژانویه ۲۰۲۵ دولت اسپانیا اعلام کردکه قصد دارد بار مالی خرید مسکن توسط خارجیان غیرمقیم خارج از اتحادیه اروپا را تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک افزایش دهد. این خبر باعث شد در بعضی تبلیغات و شبکه های اجتماعی، موضوع به شکل یک قانون قطعی برای همه خریداران ایرانی منتشر شود.

با این حال، بررسی قوانین عمومی منتشرشده تا ۱۶ اوت ۲۰۲۶ نشان نمی دهد که یک مالیات سراسری ۱۰۰ درصدی برای تمام خریداران ایرانی به صورت عمومی اجرا شده باشد؛ بنابراین نباید این اعلام سیاسی را با مالیات قطعی معامله اشتباه گرفت.

خرید ملک در ۲۰۲۶ چه کمکی به مهاجرت می کند؟

خرید خانه می تواند تصمیمی برای سکونت بلند مدت یا سرمایه گذاری باشد،؛اما مبنای صدور اقامت نیست. مسیر منطقی این است که ابتدا مسیر مهاجرتی را مشخص کنید و سپس درباره اجاره یا خرید خانه تصمیم بگیرید. فردی که شرایط اقامت تمکن مالی را دارد می تواند در کنار پرونده اقامت، خانه بخرد یا اجاره کند. فردی که با دیجیتال نومد وارد اسپانیا شده نیز ممکن است بعد از شناخت شهر مناسب، خرید ملک را به برنامه خود اضافه کند.

اگر هنوز میان چند شهر مردد هستید، اجاره در ماه های اول انعطاف بیشتری می دهد. خرید زمانی منطقی تر می شود که شهر، بودجه، مدت اقامت و هدف سرمایه گذاری روشن باشد. این ترتیب تصمیم گیری از خرید عجولانه ملکی که بعدا با شرایط زندگی یا برنامه اقامتی شما هماهنگ نیست جلوگیری می کند.

حساب و رسیدهای انتقال پول اهمیت زیادی دارد.

آیا درآمد اجاره ملک می تواند بخشی از مدارک تمکن مالی باشد؟

درآمد اجاره واقعی و مستند می تواند در کنار سایر منابع مالی به عنوان بخشی از مدارک ارائه شود؛ اما صرف داشتن قرارداد اجاره کافی نیست. مالکیت رسمی ملک، قرارداد معتبر، سابقه دریافت اجاره، گردش حساب و مدارک مالیاتی در صورت لزوم، پرونده را قابل بررسی تر می کنند. تصمیم نهایی درباره کفایت این منابع با مرجع کنسولی یا مهاجرتی است.

مالیات درآمد اجاره ملک برای یک ایرانی غیرمقیم

اگر مالک از نظر مالیاتی غیرمقیم اسپانیا باشد و ملک واقع در اسپانیا را اجاره دهد، درآمد اجاره می تواند مشمول مالیات بر درآمد افراد غیرمقیم شود. براساس اطلاعات فعلی اداره مالیات اسپانیا، نرخ عمومی برای افرادی که مقیم اتحادیه اروپا، ایسلند، نروژ یا لیختن اشتاین نیستند ۲۴ درصد است. برای یک ایرانی که مقیم مالیاتی این کشورها نیست، قاعده عمومی همین نرخ است.

نکته مهم این است که در حالت عمومی، مبنای مالیات برای این گروه درآمد ناخالص اجاره است و کسر هزینه های ملک مانند حالتی که برای بعضی مقیمان اتحادیه اروپا وجود دارد در دسترس نیست. برای مثال، اگر اجاره سالانه یک ملک ۱۸ هزار یورو باشد، مالیات ۲۴ درصدی روی مبلغ ناخالص برابر ۴۳۲۰ یورو خواهد بود. هزینه هایی مثل شارژ ساختمان، بیمه، تعمیرات، مدیریت ملک و دوره های خالی ماندن خانه نیز جداگانه روی بازده واقعی سرمایه اثر می گذارند.

اجاره کوتاه مدت و Airbnb؛ قانون ۲۰۲۶ چه تغییری کرده است؟

این بخش نسبت به اطلاعات سال ۲۰۲۵ تغییر مهمی دارد؛ دولت اسپانیا با فرمان ۱۳۱۲/۲۰۲۴ سازوکار ثبت واحدهای اجاره کوتاه مدت و شماره ثبت برای عرضه در پلتفرم های اینترنتی را ایجاد کرده بود، اما دیوان عالی اسپانیا در چند رای در مه و ژوئن ۲۰۲۶ بخش های اصلی مربوط به روند ثبت واحد و الزام دریافت شماره از ثبت املاک یا اموال را ابطال کرد.

این تغییر به معنی آزاد بودن اجاره توریستی نیست؛ مقررات گردشگری هر منطقه خودمختار، محدودیت های شهرداری، نوع کاربری ملک و قواعد ساختمان همچنان اهمیت دارند. از ۳ آوریل ۲۰۲۵ نیز مالک واحدی که بخواهد فعالیت اجاره گردشگری جدید را آغاز کند، در ساختمان های مشمول قانون مالکیت افقی باید تایید صریح جامعه مالکان را با اکثریت سه پنجم مالکان و سه پنجم سهم ها دریافت کند؛ فعالیت های قانونی که پیش از آن تاریخ برقرار بوده اند شرایط انتقالی خود را دارند.

بنابراین خرید آپارتمان صرفا با وعده اینکه در Airbnb ماهانه چند هزار یورو درآمد دارد، تصمیم پرریسکی است! پیش از معامله باید امکان واقعی اجاره کوتاه مدت برای همان ملک، در همان شهر و همان ساختمان بررسی شود.

جمع بندی

در سال ۲۰۲۶ اجاره خانه، ثبت آدرس در شهرداری، داشتن NIE یا خرید ملک به تنهایی اقامت اسپانیا ایجاد نمی کنند. گلدن ویزای ملکی نیز برای درخواست های جدید از ۳ آوریل ۲۰۲۵ پایان یافته است. اگر هدف مهاجرت است، ابتدا باید مسیر قانونی اقامت را انتخاب کنید و بعد درباره اجاره یا خرید خانه تصمیم بگیرید.

برای صاحب سرمایه، خرید ملک می تواند بخشی از برنامه زندگی یا سرمایه گذاری باشد؛ اما هزینه واقعی آن فقط قیمت خانه نیست. مالیات خرید، هزینه های معامله، مالیات درآمد اجاره و محدودیت های محلی باید از ابتدا در محاسبات دیده شوند. در موضوع اجاره کوتاه مدت نیز به دلیل آرای دیوان عالی در سال ۲۰۲۶، اتکا به اطلاعات سال ۲۰۲۵ درباره شماره ثبت ملی می تواند گمراه کننده باشد و مقررات دقیق همان منطقه و ساختمان باید جداگانه بررسی شود.