پرواز اجاره‌بها زیر سقف‌های کرایه‌ای؛ روایتی از تابستان سوزان مستأجران

به گزارش خبرگزاری تسنیم از تبریز، تابستان سال 1405 خورشیدی در تبریز، با حرارتی زودرس و گزنده آغاز شده است. اوایل ماه تیر است و بادهای گرمی که از سمت دشت‌های اطراف به شهر می‌وزند، گویی هشداری پیش‌هنگام برای مستأجرانی هستند که باید در این فصل داغ، بارهای خود را ببندند. پیاده‌روهای خیابان‌های تبریز، از مرکز پرهمهمه شهر تا شهرک‌های جدید حاشیه‌ای، پر است از چهره‌های خسته و نگران شهروندانی که کیف‌های دستی پر از اسناد و قولنامه‌های قدیمی را حمل می‌کنند. نگاه‌های مضطرب آنان به پشت شیشه‌های بنگاه‌های املاک دوخته شده است، جایی که اعداد و ارقام اجاره‌بها، شتابان‌تر از هر شاخص اقتصادی دیگری بالا می‌روند و زندگی روزمره را تحت‌الشعاع قرار می‌دهند.

به‌عنوان یک خبرنگار که سال‌هاست نبض بازار مسکن و دغدغه‌های معیشتی مردم این دیار را ثبت می‌کند، هرگز اتمسفری تا این حد ملتهب را در بازار مسکن تبریز تجربه نکرده بودم. هر گوشه از شهر، از محله‌های تاریخی و سنتی گرفته تا برج‌های نوساز مناطق مرفه، روایتی از یک نبرد نابرابر میان درآمد مستأجر و تقاضای موجر را در خود جای داده است. این روزها جابه‌جایی دیگر یک انتخاب برای بهبود کیفیت زندگی نیست، بلکه نوعی عقب‌نشینی اجباری از قلمروهای شهری به‌سمت حاشیه‌های دورافتاده‌تر است. در چشمان پدرانی که از پله‌های آژانس‌های املاک پایین می‌آیند، ترکیبی از خشم و شرمندگی دیده می‌شود که هیچ آمار رسمی قادر به ثبت کامل آن نیست.

چندی پیش بود که بابک نجفیان، مدیرکل راه و شهرسازی آذربایجان شرقی در مصاحبه‌ای رسمی و با لحنی قاطع اعلام کرد که بر اساس تصمیمات اتخاذشده، سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در کلان‌شهر تبریز برای سال جاری حداکثر 30 درصد تعیین شده است.

این مقام مسئول تأکید داشت که هرگونه تخلف از این نرخ با برخورد شدید تعزیراتی و قانونی مواجه خواهد شد و سامانه‌های نظارتی آمادگی ثبت شکایات مستأجران را دارند. این خبر در ابتدا کورسوی امیدی در دل خانواده‌های اجاره‌نشین روشن کرد و موجی از بیانیه‌های مطبوعاتی را در رسانه‌ها به راه انداخت که همگی خبر از کنترل بازار می‌دادند.

اما فاصله میان دفاتر دولتی و بنگاه‌های معاملات ملکی در کف خیابان‌های تبریز، فرسنگ‌هاست؛ واقعیت این است که اقتصاد دستوری و مصوبات کاغذی، در برابر جریان خروشان تورم بازار آزاد، کارایی چندانی ندارند. مالکان مدعی هستند که هزینه‌های نگهداری ساختمان، استهلاک و از همه مهم‌تر نرخ تورم عمومی بسیار فراتر از این ارقام است و آن‌ها نمی‌توانند ملک خود را که به عنوان یک سرمایه حیاتی تلقی می‌شود، با نرخ‌های مصوب دولتی عرضه کنند. در این میان، مستأجران مانده‌اند و بازاری سرکش که هیچ فرمول و مصوبه‌ای را به رسمیت نمی‌شناسد.

همین شکاف عمیق و فریادهای بی‌صدای مستأجران بود که مرا وادار می‌کند تا دفترچه یادداشت خود را بردارم و شخصاً راهی بازار شوم. می‌خواهم فراتر از آمارهای رسمی و گزارش‌های اتوشده دولتی، با مردم هم‌کلام شوم؛ با بنگاه‌دارانی که روزانه صدها معامله را جوش می‌دهند یا لغو می‌کنند، با مالکانی که برای افزایش اجاره‌بها دلایل خود را دارند، و با مستأجرانی که هر روز سقف رؤیاهایشان کوتاه‌تر می‌شود.

مسیر این جستجوی میدانی را به گونه‌ای طراحی می‌کنم که تمام طیف‌های اجتماعی و جغرافیایی تبریز را پوشش دهد. سفر میدانی من از محله‌های شرق و شمال‌شرق تبریز مانند باغمیشه و نصر آغاز می‌شود و سپس به محلات مرکزی و اصیل نظیر جدیری، قطران و ابوریحان می‌رسد تا وضعیت را در مرکز شهر بسنجم و در نهایت، مسیر خود را به سمت مناطق اعیان‌نشین ولیعصر و زعفرانیه کج می‌کنم تا ببینم در آن سوی سکه، ارقام نجومی چگونه جابه‌جا می‌شوند.

روایت اول: حاشیه‌ها و محلات متوسط؛ از باغمیشه تا یاغچیان و نصر

ساعت حوالی 10 صبح است که وارد شهرک باغمیشه می‌شوم. باد نسبتاً شدیدی گرد و خاک را در بلوارها تکان می‌دهد. باغمیشه سال‌هاست به عنوان پناهگاهی برای زوج‌های جوان و کارمندان تازه‌استخدام شده شناخته می‌شود. در میدان ارغوان، تابلوی یک مشاور املاک با چراغ‌های ال‌ای‌دی چشمک‌زن توجه مرا جلب می‌کند. وارد می‌شوم. بوی کولر آبی و کاغذهای بایگانی فضا را پر کرده است. چند پوشه بزرگ روی میز مدیریت قرار دارد و تلفن‌ها مدام زنگ می‌خورند.

مردی با موهای جوگندمی و چهره‌ای تکیده، روی یکی از صندلی‌ها نشسته و عینک خود را پاک می‌کند. او خود را رضا معرفی می‌کند، بازنشسته یکی از ادارات دولتی با 30سال سابقه خدمت. با دست‌های لرزانش پوشه مدارک را نشانم می‌دهد و می‌گوید: «سال گذشته واحدی 80 متری را در یکی از کوی‌های باغمیشه با 100 میلیون تومان رهن و ماهانه 4 میلیون تومان اجاره کرده بودم. امسال صاحبخانه بدون هیچ ابایی گفت رهن باید بشود 200 میلیون تومان و اجاره هم 8 میلیون تومان. وقتی به او گفتم؛ طبق قانون دولت افزایش باید حداکثر 30 درصدی باشد، خنده‌ای تلخ کرد و گفت: برادر من، خبری از رعایت قانون نیست.»

آقای کریمی، مدیر این دفتر املاک، در حالی که پوشه‌های زونکن را جابه‌جا می‌کند، وارد بحث ما می‌شود. با لحنی واقع‌گرایانه می‌گوید: «ما در این بنگاه روزی با ده‌ها مورد این‌چنینی سر و کار داریم. حقیقت این است که قانون 30 درصدی بیشتر شبیه شوخی است. اگر من به عنوان مشاور املاک اصرار کنم که قرارداد باید طبق مصوبه دولتی نوشته شود، مالک به راحتی ملکش را از بنگاه من می‌برد و در بنگاه دیگری به صورت توافقی یا حتی به صورت دستی و بدون کد رهگیری با مستأجر دیگری می‌بندد. مستأجر هم که سقف بالای سرش را در خطر می‌بیند، ناچار است سکوت کند و امضا بزند. در عمل، نرخ رشد اجاره‌بها در باغمیشه امسال بالای 40 بوده است.»

از باغمیشه به سمت شهرک نصر می‌روم، منطقه‌ای نوسازتر که طی چند سال اخیر رشد سریعی داشته است. در اینجا پیاده‌روها هنوز به طور کامل آسفالت نشده‌اند و نخاله‌های ساختمانی در گوشه و کنار دیده می‌شوند، اما قیمت‌ها در بنگاه‌های این منطقه دست‌کمی از مناطق مرکزی شهر ندارد. در یکی از بنگاه‌های بلوار اصلی نصر، با خانمی به نام مریم حسینی مواجه می‌شوم که مادر دو فرزند است. او با ناامیدی برگه مشخصات یک آپارتمان 90 متری را در دست دارد. 

می‌گوید: «برای یک آپارتمان بدون آسانسور و در طبقه سوم، از ما 300 میلیون تومان رهن و ماهانه 12 میلیون تومان اجاره خواسته‌اند. همسرم در یک کارگاه تولیدی کفش کار می‌کند و حقوقش به زور به 18 میلیون تومان در ماه می‌رسد. چطور می‌توانیم 12 میلیون تومان آن را فقط بابت اجاره بدهیم؟ این یعنی ما باید با 6 میلیون تومان در ماه زندگی کنیم، هزینه تحصیل بچه‌ها، خوراک و پوشاک را چه کنیم؟»

سؤال بی‌پاسخش را می‌پرسد و ادامه می‌دهد: «دولت می‌گوید؛ قانون تصویب کرده‌ایم، اما بیاید و نشان دهد کدام بنگاه در نصر با این قانون کار می‌کند. در همین یاغچیان هم که کمی قدیمی‌تر است، وضعیت همین است؛ یافتن خانه‌ای با اجاره زیر 15 میلیون تومان شبیه به معجزه شده است.»

روایت دوم: قلب شهر و محلات اصیل؛ وقتی اجاره‌ها نجومی می‌شود

حوالی ظهر به بخش‌های مرکزی و سنتی تبریز می‌رسم. خیابان جدیری و محله‌های اطراف قطران و ابوریحان، حال و هوای متفاوتی دارند و صمیمیت محله‌های قدیمی هنوز زنده است. با این حال، غول اجاره‌بها به این محله‌های اصیل هم رحم نکرده و بافت اجتماعی منطقه را به شدت تحت تأثیر قرار داده است.

در خیابان قطران، وارد مغازه املاکی کوچکی می‌شوم که صاحب آن پیرمردی باصفا به نام حاج علی است. او که به گفته خودش 35 سال است در این محله واسطه‌گری ملک می‌کند، چای تازه‌دمی برایم می‌ریزد و می‌گوید: «در تمام این سال‌ها، بازار را این‌قدر نامنصف ندیده بودم. در گذشته، حرمت‌ها بیشتر بود. مالک و مستأجر همدیگر را مراعات می‌کردند. اما الان تورم همه را بی‌رحم کرده است. در همین محله قطران، یک واحد 70 متری ساخت 15 سال پیش که سال قبل با 450 میلیون تومان رهن و 15 میلیون تومان اجاره دست مستأجر بود، امسال برای تمدیدش 650 میلیون تومان رهن و 22 میلیون تومان اجاره می‌خواهند. این یعنی بیش از 40 درصد افزایش در مجموع کل هزینه سالانه!»

همان‌طور که با حاج علی صحبت می‌کنم، زوج جوانی وارد مغازه می‌شوند. نامشان سارا و امیر است. یک سال است که ازدواج کرده‌اند اما سرگردانی در چهره‌هایشان موج می‌زند. امیر با صدایی لرزان می‌گوید: «کل شهر را زیر پا گذاشته‌ایم. در جدیری و حافظ، کف اجاره‌ها برای خانه‌های بسیار معمولی زیر 15 میلیون تومان نیست. حقوق من به عنوان کارمند پیمانی 20 میلیون تومان است. همسرم هم خانه‌دار است. ما به هر بنگاهی که می‌رویم، وقتی می‌گوییم بودجه‌مان 200 میلیون رهن و 8 میلیون اجاره است، اصلاً فایلی برای نشان دادن به ما ندارند. انگار ما متعلق به این شهر نیستیم. بعضی بنگاه‌داران به ما پیشنهاد می‌کنند که به شهر جدید سهند یا روستاهای اطراف تبریز کوچ کنیم. اما محل کار من اینجاست و هزینه رفت‌وآمد روزانه خودش سرسام‌آور است.»

حاج علی سرش را تکان می‌دهد و عینک قدیمی‌اش را روی بینی جابه‌جا می‌کند و حرف امیر را تأیید می‌کند، با این حال نکته‌ای را متذکر می‌شود: «صاحبخانه‌ها هم مقصر مطلق نیستند، یکی از مالکان قدیمی هفته پیش آمد و گفت که کل درآمد بازنشستگی‌اش ناچیز است و تنها منبع درآمد کمکی‌اش همین اجاره‌بهای مسکونی است. وقتی قیمت یک کیلو گوشت به این رقم‌ها رسیده و هزینه تعمیر پکیج ساده ساختمان مستأجر 10 میلیون تومان می‌شود، چطور می‌تواند ملکش را با اجاره پایین واگذار کند؟ این زنجیره معیوب، همه را به جان هم انداخته است. در کوی فیروز و ابوریحان هم وضع همین است؛ خانه‌های تمیزتر از 30 میلیون تومان اجاره ماهانه شروع می‌شوند.»

روایت سوم: مناطق اعیان‌نشین؛ ولیعصر و زعفرانیه در تسخیر ارقام نجومی

بعد از ظهر، مسیر خود را به سمت بالای شهر تبریز، یعنی منطقه‌های ولیعصر و زعفرانیه تغییر می‌دهم. تفاوت ظاهری این مناطق با بافت مرکزی چندان نیست، چراکه اعیان‌نشینی به تمامی مناطق تبریز نفوذ کرده و دیگری از بافت قدیمی نیست. در پشت این نماهای سنگی و شیک ساختمان‌ها، ارقام اجاره‌بها سر به فلک کشیده و رکوردهای جدیدی را ثبت کرده است.

در یکی از مشاوران املاک لوکس در خیابان شریعتی ولیعصر، دفتری با دکوراسیون چوب ترموود و نورپردازی ملایم قرار دارد. با یکی از کارشناسان جوان این دفتر به نام سینا هم‌صحبت می‌شوم. او تبلت خود را روشن می‌کند و لیست فایل‌های اجاره را نشانم می‌دهد. ارقام به قدری بزرگ هستند که باید چند بار صفرها را بشمارم تا دچار اشتباه نشوم.

سینا می‌گوید: «در ولیعصر، بازار مسکن قواعد خاص خودش را دارد و قوانین دولتی اینجا اصلاً خریدار ندارد. اینجا دیگر کسی صحبت از رهن 50 یا 100 میلیونی نمی‌کند. برای یک آپارتمان 150 متری نوساز با امکانات کامل مثل سونا، جکوزی، لابی و نگهبانی 24 ساعته، کف رهن از یک میلیارد تومان شروع می‌شود و اجاره ماهیانه بین 40 تا 60 میلیون تومان متغیر است. حتی در موارد خاص و پنت‌هاوس‌ها، اجاره‌بها به بیش از 80میلیون تومان در ماه می‌رسد.»

از او می‌پرسم؛ آیا این ارقام نجومی روی محله‌های پایین‌تر هم اثر می‌گذارد؟ بلافاصله و با قاطعیت پاسخ می‌دهد: «شک نکنید! بازار مسکن یک سیستم پیوسته است. وقتی مالکی در ولیعصر می‌بیند که می‌تواند ملکش را با چنین ارقامی اجاره دهد، مالک محله زعفرانیه یا ایل‌گلی هم قیمت خود را بالا می‌کشد. این موج به صورت دومینووار به بقیه محلات هم سرایت می‌کند. قیمت‌ها از بالا به پایین پمپاژ می‌شوند. مالک در قطران می‌گوید؛ اگر در ولیعصر اجاره 50 میلیون است، پس خانه من حداقل باید 30 میلیون بیرزد، فارغ از اینکه توان پرداخت مستأجر آن منطقه چقدر است. این اثر روانی بازار است.»

در زعفرانیه نیز وضعیت مشابهی برقرار است. با یکی از شهروندان که به دنبال خانه می‌گشت هم‌کلام شدم. او که پزشک عمومی است و در یکی از درمانگاه‌های دولتی کار می‌کند، می‌گوید: «حتی برای من هم پرداخت اجاره‌های 25 تا 30 میلیون تومانی در زعفرانیه دشوار شده است. درآمد ما پزشکان عمومی هم با این تورم عمومی همخوانی ندارد. به نظر می‌رسد مسکن در تبریز در حال تبدیل شدن به یک کالای فوق‌لوکس است که خریدش پیش‌کِش، حتی اجاره‌اش هم از عهده بخش بزرگی از طبقه تحصیل‌کرده و متخصص خارج شده است.»

روایت چهارم: خلأهای قانونی و شگردهای دور زدن قوانین نظارتی

بخش مهمی از گزارش میدانی من مربوط به بررسی چگونگی دور زدن قوانین نظارتی بود. طبق مصوبه دولتی، بنگاه‌های املاک موظف هستند قراردادها را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت کرده و کد رهگیری صادر کنند که این سامانه به طور خودکار مانع از ثبت قراردادهایی با افزایش بیش از 30 درصد نسبت به سال قبل می‌شود. اما در واقعیت، بازار راه‌های موازی و زیرزمینی خود را یافته است تا این سد قانونی را دور بزند.

یک مشاور املاک باسابقه در خیابان راه‌آهن تبریز که تمایلی به فاش شدن نامش ندارد، جزئیات این ترفندها را برای من اینگونه فاش می‌کند: «راه‌های زیادی برای دور زدن سیستم وجود دارد که کاملاً هم رایج شده است. ساده‌ترین راه، نوشتن قراردادهای دستی یا همان پشت‌نویسی قولنامه‌های قدیمی است. مالک و مستأجر توافق می‌کنند که قرارداد جدید را در سیستم ثبت نکنند تا مالیات و نظارتی شامل حالشان نشود. راه دیگر این است که در قرارداد رسمی، مبلغ اجاره‌بها را طبق قانون و با افزایش 30 درصد ثبت می‌کنند، اما مابه‌التفاوت آن را مستأجر باید به صورت نقدی یا واریز به حساب شخص ثالثی (مثلاً همسر یا فرزند مالک) پرداخت کند. مستأجر هم چون گزینه دیگری ندارد، ناچار به پذیرش این شرایط تحقیرآمیز است.»

لحظه‌ای مکث می‌کند و در حالی که به ترافیک خیابان راه آهن خیره است، ادامه می‌دهد: «قوانین حمایتی بدون در نظر گرفتن مکانیسم‌های واقعی بازار طراحی شده‌اند. وقتی دولت سقف تعیین می‌کند اما هیچ حمایتی از مالک برای هزینه‌های نگهداری ملک نمی‌کند و از سوی دیگر هیچ تسهیلات موثری به مستأجر ارائه نمی‌دهد، نتیجه همین توافقات زیرزمینی می‌شود. دادگاه‌ها و شوراهای حل اختلاف هم پر شده‌اند از پرونده‌های شکایت مالکانی که به بهانه نیاز شخصی یا ساخت‌وساز، حکم تخلیه مستأجر را می‌گیرند تا بتوانند ملک را با قیمت بالاتر به نفر بعدی اجاره دهند. در واقع، این قوانین نه تنها به مستأجر کمک نکرده، بلکه رابطه مالک و مستأجر را تیره کرده است.»

در خلال پرس‌وجوها با دیگر راه‌های دور زدن قانون آشنا شدم؛ مثلاً یکی از شگردهای رایج، تعریف هزینه‌های جانبی ساختگی است. برخی مالکان برای فرار از سقف اجاره‌بها، مبالغ سنگینی را تحت عنوان شارژ ساختمان، هزینه نگهداری آسانسور، یا هزینه پارکینگ اختصاصی به صورت جداگانه از مستأجر مطالبه می‌کنند که در متن قرارداد رسمی ذکر نمی‌شود اما مستأجر ملزم به پرداخت ماهانه آن است. این هزینه‌های فرعی گاهی خود به اندازه نصف مبلغ اجاره‌بهای مصوب است.

لزوم چاره‌اندیشی فراتر از دستورات کاغذی

غروب آفتاب است و نور نارنجی رنگ خورشید بر روی کوه سرخ‌رنگ عون بن علی (عینالی) می‌تابد. پس از یک روز کامل گشت‌وگذار در بنگاه‌های املاک تبریز و شنیدن درددل‌های ده‌ها شهروند، دفترچه یادداشتم پر از ارقامی است که نشان از یک واقعیت تلخ دارند؛ مسکن در تبریز دیگر آرامش‌بخش خانوارها نیست، بلکه به بزرگترین منبع استرس و اضطراب تبدیل شده است.

شکاف عمیق میان آمارهای رسمی دولتی که از کنترل بازار و سقف‌های 30 درصدی سخن می‌گویند با آنچه در کف بازار رخ می‌دهد، نشان‌دهنده شکست سیاست‌های صرفاً تنبیهی و دستوری است. تا زمانی که عرضه مسکن متناسب با تقاضا افزایش نیابد، تورم عمومی مهار نشود و سامانه‌های نظارتی بدون راه‌های فرار طراحی نگردند، این داستان ملال‌آور هر سال تکرار خواهد شد و فشار بیشتری بر گرده خانواده‌ها وارد خواهد ساخت.

مستأجران تبریزی امسال هم با سختی فراوان و با حذف بسیاری از هزینه‌های حیاتی زندگی مانند تفریح، بهداشت و حتی تغذیه مناسب، سقف‌های لرزانی را بالای سر خود نگه داشته‌اند. اما بسیاری از آن‌ها مجبور شده‌اند به محلات حاشیه‌ای‌تر یا شهرهای اقماری مانند سهند کوچ کنند؛ پدیده‌ای که در بلندمدت ساختار اجتماعی و فرهنگی کلان‌شهر تبریز را دستخوش تغییرات نامطلوبی خواهد کرد، هزینه‌های حمل‌ونقل شهری را افزایش خواهد داد و پدیده حاشیه‌نشینی را دامن خواهد زد. چاره کار نه در دستورات کاغذی، بلکه در اقدامات ریشه‌ای اقتصادی و ایجاد تعادل واقعی میان عرضه و تقاضای مسکن است تا سرپناه بار دیگر به یک حق طبیعی و در دسترس برای همه شهروندان تبدیل شود.

انتهای پیام/