الزام احتمالی اتاق امن؛ هزینه ساخت مسکن چقدر افزایش می‌یابد؟

طرح شورای شهر تهران برای الزام شهرداری به احداث پناهگاه‌ها و فضاهای امن شهری، در صورت تصویب و اجرا، می‌تواند بخشی از ضوابط ساخت‌وساز پایتخت را تغییر دهد. براساس این طرح، صدور پروانه و پایان‌کار ساختمان‌های مشمول به رعایت الزامات پدافند غیرعامل گره می‌خورد و سازندگان باید در طراحی ساختمان، فضای امن یا پناهگاه استاندارد پیش‌بینی کنند. اما اضافه‌شدن چنین فضایی به نقشه ساختمان چه هزینه‌ای ایجاد می‌کند؟ پاسخ این پرسش به دستورالعمل اجرایی شهرداری، نوع ساختمان، سطح حفاظت و تجهیزات الزامی بستگی دارد. با این حال، می‌توان یکی از مهم‌ترین و قابل‌اندازه‌گیری‌ترین تغییرات را از هم‌اکنون محاسبه کرد؛ هزینه جایگزینی دیوار سبک یک اتاق معمولی با دیوار بتن‌آرمه مقاوم‌تر در برابر انفجار.

محاسبه انجام‌شده نشان می‌دهد حتی پیش از ورود به هزینه در مقاوم، سقف تقویت‌شده یا سامانه‌های اضطراری، تنها تغییر دیوارهای یک اتاق شش‌مترمربعی می‌تواند صورت‌حساب قابل‌توجهی برای سازنده ایجاد کند.

اتاق امن؛ فضایی دوکاربره درون خانه

اتاق امن را نباید فضایی خارج از استفاده روزانه خانواده تصور کرد. مطابق تعریفی که در طرح شورای شهر و مبحث بیست‌ویکم مقررات ملی ساختمان مطرح شده، فضای امن می‌تواند دوکاربره باشد؛ یعنی در شرایط عادی به‌عنوان اتاق خواب، اتاق کار یا بخشی از فضای معمول خانه استفاده شود و هنگام بحران، نقش محل پناه‌گیری سریع ساکنان را بر عهده بگیرد.

تفاوت اصلی این فضا در نحوه طراحی و اجرای پوسته آن است. دیوارهای داخلی ساختمان‌های مسکونی عموما برای جداسازی فضاها ساخته می‌شوند و قرار نیست موج انفجار، ترکش یا بار ناشی از فروریزش را تحمل کنند. این دیوارها معمولاً از سفال، بلوک سبک، هبلکس یا صفحات گچی تشکیل شده‌اند.در مقابل، فضای امن باید در مقایسه با سایر بخش‌های واحد مقاومت بیشتری داشته باشد. مبحث ۲۱ بر استفاده از مصالح دارای جرم، پیوستگی و شکل‌پذیری مناسب تأکید دارد و بتن مسلح را از مصالح اصلی قابل استفاده برای مقابله با بارهای دینامیکی معرفی می‌کند.

دیوار ۲۰ سانتی‌متری به جای تیغه سبک

یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های میان فضای امن و اتاق معمولی، جنس و ضخامت دیوار است. براساس الزامات مربوط به سیستم‌های مقاوم در برابر انفجار در مبحث ۲۱، برای دیوار بتن‌آرمه درجا که در معرض فشارهای انفجاری متوسط و زیاد قرار می‌گیرد، حداقل ضخامت ۲۰۰ میلی‌متر یا ۲۰ سانتی‌متر در نظر گرفته شده است.

همچنین در بخش مربوط به دیوارهای بتنی پیش‌ساخته، حداقل ضخامت دیوار بدون احتساب نازک‌کاری ۱۲۰ میلی‌متر یا ۱۲ سانتی‌متر عنوان شده است. البته این اعداد را نمی‌توان بدون محاسبات سازه‌ای به تمام اتاق‌های امن تعمیم داد. میزان فشار طراحی، محل ساختمان، جانمایی اتاق، ارتفاع بنا، نوع اسکلت و فاصله ساختمان از منابع احتمالی خطر، همگی می‌توانند بر ضخامت نهایی دیوار اثر بگذارند.با وجود این، همین حداقل‌های ذکرشده نشان می‌دهد دیوار اتاق امن از نظر حجم مصالح با دیوارهای متعارف داخلی تفاوت جدی دارد. تیغه‌های معمولی ساختمان‌ها اغلب با ضخامت تقریبی ۱۰ تا ۱۵ سانتی‌متر و با مصالح سبک اجرا می‌شوند، در حالی که یک دیوار بتن‌آرمه ۲۰ سانتی‌متری علاوه بر بتن، به شبکه میلگرد، قالب‌بندی، بتن‌ریزی، ویبره و عمل‌آوری نیاز دارد.به بیان دیگر، سازنده  یک عملیات سازه‌ای جدید به پروژه اضافه می‌کند.

صورت‌حساب دیوار اتاق معمولی و  دیوار مقاوم

حجم دیوار سفالی این اتاق حدود ۲٫۷۱۱ مترمکعب است. هزینه پایه اجرای آن براساس فهرست‌بها حدود ۵۶ میلیون ریال به دست آمد. پس از اعمال ضریب تعدیل فصل آجرکاری، هزینه به‌روزشده اجرای دیوارهای سفالی، شامل بلوک، ملات و اجرای کار، به حدود 9 میلیون و ۲۷۰ هزار تومان می‌رسد. این رقم هزینه کل ساخت اتاق یا واحد مسکونی نیست؛ بلکه فقط هزینه اجرای چهار دیوار سفالی اتاق نمونه است.برای دیوار بتن‌آرمه، مقاومت ۲۵ مگاپاسکال در نظر گرفته شد. با بتن ۲۵ مگاپاسکال، جمع هزینه اجرای دیوارهای بتن‌آرمه حدود ۱۱۳٫۵۲ میلیون تومان و با بتن ۳۱ مگاپاسکال حدود ۱۱۴٫۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.

بنابراین مابه‌التفاوت اجرای دیوار مقاوم نسبت به دیوار معمولی حدود ۱۰۴ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان است. به این ترتیب، می‌توان گفت تبدیل چهار دیوار یک اتاق شش‌مترمربعی از سفال ۱۰ سانتی‌متری به بتن‌آرمه ۲۰ سانتی‌متری، حدود ۱۰۴ تا ۱۰۵ میلیون تومان هزینه اضافه ایجاد می‌کند. این رقم فقط مربوط به تغییر نوع دیوارهاست و هزینه سقف مقاوم، در ویژه، تهویه و برق اضطراری را شامل نمی‌شود.

الگوی محاسبه چگونه تعریف شد؟

برای مقایسه دو روش اجرا، یک اتاق نمونه با مشخصات ثابت در نظر گرفته شد. در هر دو حالت، ابعاد، ارتفاع و بازشوی در یکسان است و فقط نوع دیوار تغییر می‌کند. برای برآورد اولیه هزینه، یک اتاق نمونه با مساحت ۶ مترمربع، ابعاد ۲ در ۳ متر و ارتفاع ۲.۹ متر در نظر گرفته شد. فرض بر این است که اتاق فاقد پنجره و دارای یک در به ابعاد ۰.۹ در ۲.۱ متر باشد. همچنین، دیوار اتاق معمولی با ضخامت ۱۰ سانتی‌متر و دیوار اتاق امن با ضخامت ۲۰ سانتی‌متر مطابق فرضیات این گزارش محاسبه شده است.در این سناریو، حجم بتن موردنیاز برای اجرای دیوارهای بتن‌آرمه اتاق امن ۵.۴۲ مترمکعب برآورد شد. همچنین برای اجرای دیوارهای بتن‌آرمه، ۵۴.۲۲ مترمربع قالب‌بندی دوطرفه و ۶۵۰ کیلوگرم میلگرد در نظر گرفته شده است. مقدار میلگرد بر اساس نظر مهندس سازه و صرفا برای این نمونه محاسباتی انتخاب شده است.

مبنای قیمت‌گذاری، ردیف‌های مرتبط در فهرست‌بهای واحد پایه رشته ابنیه سال ۱۴۰۴ است. برای اتاق معمولی، ردیف دیوارچینی با بلوک سفالی و ملات ماسه‌سیمان مبنا قرار گرفت. برای دیوار مقاوم نیز سه فصل فهرست‌بها مورد استفاده قرار گرفت؛ فصل بتن درجا؛  فصل کارهای فولادی با میلگرد؛ فصل قالب‌بندی غیرفولادی. ردیف میلگرد انتخابی شامل تهیه، بریدن، خم‌کردن، کارگذاری و سیم‌پیچی است. بهای قالب‌بندی نیز تهیه وسایل و اجرای قالب دیوار بتنی را دربر می‌گیرد. برای بتن، علاوه بر بهای پایه مقاومت موردنظر، اضافه‌بهای بتن‌ریزی دیوار و مصرف بتن در بتن مسلح لحاظ شده است.

از آنجا که قیمت‌های فهرست‌بهای ۱۴۰۴ مربوط به سطح پایه قیمت‌هاست، ارقام با شاخص‌های تعدیل به‌روز شدند. قالب‌بندی با بیش از ۵۴ میلیون تومان، بزرگ‌ترین سهم را در این محاسبه دارد. البته این برآورد فرض می‌کند هر چهار دیوار از هر دو طرف به‌طور کامل قالب‌بندی می‌شوند. اگر در طراحی واقعی، بخشی از دیوارها هم‌زمان با سازه اجرا شوند یا سطح قالب‌بندی کمتری نیاز باشد، هزینه نهایی کاهش خواهد یافت.

قیمت نهایی اتاق امن هنوز مشخص نیست

بررسی مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان نشان می‌دهد اتاق امن تنها به اجرای یک دیوار ضخیم محدود نمی‌شود. دیوارهای مقاوم باید به سقف، کف و سازه اصلی متصل باشند تا بتوانند بار ناشی از انفجار را به کل سازه منتقل کنند. در برخی ساختمان‌ها نیز ممکن است بررسی یا تقویت تیرها، ستون‌ها و دال‌های اطراف ضروری باشد؛ به همین دلیل پیش‌بینی فضای امن از مرحله طراحی، به‌مراتب اقتصادی‌تر از اجرای آن پس از تکمیل نقشه‌هاست.

محاسبات اکوایران نیز نشان می‌دهد حتی اگر فقط هزینه جایگزینی دیوارهای سفالی با دیوارهای بتن‌آرمه ۲۰ سانتی‌متری در یک اتاق شش‌مترمربعی محاسبه شود، حدود ۱۰۴ تا ۱۰۵ میلیون تومان به هزینه ساخت اضافه خواهد شد. این رقم هنوز شامل هزینه تقویت سقف، در مقاوم، تهویه، برق اضطراری و سایر تجهیزات احتمالی نیست.

بررسی الزامات مبحث بیست‌ویکم مقررات ملی ساختمان نشان می‌دهد در صورت اجرای الزامات فضای امن در واحدهای مسکونی، مهم‌ترین تفاوت‌های اجرایی نسبت به یک اتاق معمولی می‌تواند در بخش‌های زیر باشد. این موارد، مبنای برآورد افزایش هزینه در این گزارش قرار گرفته‌اند و اجرای نهایی هر یک به دستورالعمل اجرایی شهرداری و طراحی سازه وابسته خواهد بود.